매매 계약 전 필수 점검 체크리스트

등기사항전부증명서(등기부등본): 발급은 누구나 가능해요. 갑구(소유권·가압류·가처분·경매 등)와 을구(근저당권·전세권 등)를 함께 봐요. 계약 당일과 잔금 직전에 각각 다시 떼어보는 게 안전해요.

소유자 본인 확인: 계약하는 사람이 등기부상 소유자 본인인지 신분증으로 대조해요. 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서, 소유자 본인과의 통화 확인이 필요해요.

근저당권(채권최고액) 점검: 을구에 잡힌 근저당 합계가 크면 그만큼 빚이 많은 집이에요. 매매가 대비 과도하면 위험 신호로 보고, 잔금일에 말소(상환) 조건을 특약에 명시해요.

건축물대장: 위반건축물(불법 증축·용도 변경) 표시가 있는지, 실제 면적·용도가 서류와 일치하는지 확인해요.

전입세대확인서: 매물에 살고 있는 임차인(선순위 임차인)이 있는지 확인해요. 임차인을 승계해야 하는지, 명도(비우기) 조건은 어떤지 계약 전에 정리해요.

실거래가 대조: 같은 단지·비슷한 면적의 최근 실거래가와 비교해요. 시세보다 지나치게 높거나, 반대로 너무 싼 매물은 이유를 꼭 확인해요.

관리비·장기수선충당금·세금 체납: 관리사무소에서 체납 여부를 확인해요. 장기수선충당금은 보통 매도인이 그동안 낸 금액을 잔금 때 반환받아요.

하자 점검: 누수·곰팡이·결로·수압·난방, 새시 상태, 주차 등 실제 생활에 영향을 주는 부분을 직접 확인해요. 발견한 하자의 수리 책임은 특약으로 정해요.

특약사항 문서화: 구두로 합의한 내용(수리, 입주일, 체납 정산, 근저당 말소 등)은 반드시 계약서 특약에 글로 남겨요. 말로 한 약속은 나중에 증명하기 어려워요.