아파트 매매 절차 총정리 — 계약부터 등기까지

매매 절차 한눈에

아파트 매매는 보통 다음 순서로 진행돼요. 단계마다 돈이 오가는 시점과 확인할 서류가 다르기 때문에, 순서를 알고 있으면 실수를 크게 줄일 수 있어요.

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   자금계획 세우기

   내 자본금과 대출 가능액을 먼저 확인해요. 주택담보대출은 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)에 따라 한도가 정해지니, 매물을 보기 전에 예산 상한을 잡아두는 게 좋아요.

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   매물 탐색·시세 확인

   관심 지역의 최근 실거래가로 적정 시세를 먼저 파악해요. 호가(부르는 값)와 실제 거래된 가격은 차이가 큰 경우가 많아요. 같은 단지라도 동·층·향·면적에 따라 가격이 달라지는 점도 감안해요.

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   임장(현장 확인)

   직접 방문해 채광·소음·결로·누수·수압, 주차, 관리상태, 주변 환경을 확인해요. 사진과 실제가 다른 경우가 많아 현장 확인은 필수예요.

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   (가)계약

   마음에 드는 매물이 있으면 가계약금을 걸어 매물을 잡기도 해요. 다만 가계약금도 함부로 송금하면 분쟁이 생길 수 있으니, 보내기 전에 등기부상 소유자 명의 계좌인지, 조건이 무엇인지 확인해요.

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   매매계약 체결

   계약금(통상 매매가의 10% 안팎)을 지급하며 계약서를 작성해요. 이때 등기사항전부증명서(등기부등본)를 다시 확인하고, 합의한 조건은 모두 특약사항에 글로 남겨요.

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   중도금 (있는 경우)

   계약과 잔금 사이에 중도금을 나눠 내기도 해요. 중도금이 지급되면 한쪽이 일방적으로 계약을 해제하기 어려워지니, 일정과 금액을 신중히 정해요.

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   잔금 + 소유권이전등기

   잔금을 치르는 날, 소유권이전등기를 함께 진행해요. "잔금 지급"과 "등기 이전"은 동시에 이뤄져야 안전해요(동시이행). 보통 법무사가 등기 서류를 확인하고 접수해요.

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   전입신고·취득세 신고

   이사 후 전입신고를 하고, 취득세를 기한 내에 신고·납부해요. 취득세는 잔금(취득)일 기준으로 계산돼요.

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   정산·마무리

   관리비, 장기수선충당금(매도인에게 반환받는 항목) 등을 정산해요. 누락하기 쉬운 부분이라 잔금일에 함께 챙기는 게 좋아요.

계약 전, 시세부터 확인하세요

가격이 적정한지 판단하려면 호가가 아니라 실제 거래된 가격을 봐야 해요. 국토교통부 실거래가로 같은 단지·비슷한 면적의 최근 거래를 비교하면, 부르는 값이 시세 대비 높은지 낮은지 가늠할 수 있어요.